两千亿专项借款加速落地“保交楼”成效渐显

11月21日，人民银行行长易纲在2022年论坛年会上发表讲话时表示，针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。

而在解读11月15日国家统计局发布的1-10月份我国房地产开发企业房屋竣工面积时，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示：“从保交楼的情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅收窄。”“今年以来，面对房地产市场的调整下行，一些前期盲目扩张的房企资金链比较紧张，部分地方出现房屋交付困难的问题。各地区各部门加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。”

事实上，从7月28日至今，中共中央政菭局首次提及“保交楼、稳民生”已经过去近4个月，这期间，针对“保交楼”政策的利好频出，各地积极推进“保交楼”工作，取得了阶段性的成效。

多地“保交楼”工作获明显成效

据中指研究院统计，今年下半年，国家各部委发布“保交楼”相关政策约20次，多地“保交楼”工作也取得明显成效。

10月31日，河南首个“保交楼”项目——洛阳市宜阳龙湾盛景顺利实现首批交付。此次首批3栋177套住宅楼于当日完成交付，并实现“交房即交证”，成为河南省“保交楼”项目中首个交付使用、首个交房即办证项目。

不仅仅是河南，11月初，湖南省常德市奥园·誉景湾小区一期首批636套房屋实现交付，这也是国家“保交楼”专项借款下达以来，湖南省“保交楼”项目中首个正式交房的楼盘。

9月7日-10月6日，河南省省会郑州发起“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动。10月6日，郑州对外公布专项行动取得的重要阶段性成果：郑州市147个已售停工、半停工商品住宅项目已实现145个全面、实质性复工，2个未复工的项目预计11月底前可实现复工。

9月28日，据当地媒体报道，广西南宁市于8月5日印发《南宁市房地产平稳基金设立方案》，截至8月15日，南宁市房地产平稳基金正式落地。平稳基金积极对接蓝光雍景澜湾项目、恒大系项目、大唐系项目，力争9月底前完成对蓝光项目的实际投资和常态化运营、形成恒大项目的投资方案，争取早日形成示范性项目。

10月27日，新京报记者了解到，继哈尔滨约28个房地产项目收到“保交楼”专项资金后，多个项目取得了实质性复工。目前，包括获得专项资金支持的华鸿金色纽约项目、哈尔滨宝能城、融创旗下4个项目（融创公园壹号、融创四季印像、融创文旅城、融创冰雪影都）均实现复工。

在“保交楼”的进程中，作为风险处置的“国家队”，资管管理公司成为各地保交楼进程中一支重要力量。以国家四大资产管理公司中国信达为例，据其披露，截至今年8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付，带动326.29亿元项目复工复产。

专项借款落地助力推进“保交楼”

“保交楼”所涉及的已售逾期楼盘多数由于开发商资金不足而导致，因此，推动保交楼工作的破题点在于资金的支持。

8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

9月22日，国家保交楼专项借款首笔资金落地沈阳，用来支持辽宁保交楼项目。随后，保交楼专项借款落地速度加快，目前已经在郑州、洛阳、开封、沈阳、哈尔滨等城市落地。

在国家保交楼专项借款的基础上，不少省市结合当地情况设立了稳楼市纾困基金。例如：郑州设立100亿元纾困基金、湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金、南宁市设立平稳房地产基金首期规模30亿元、绍兴市也设立稳保基金等。

以“南宁模式”为例，南宁市设立以平稳房地产为主题的房地产私募投资基金，探索由专业团队管理的模式，以市场化的方式，通过招标方式确定江苏言睿产业投资基金管理有限公司为基金管理人，并且引入多家投资方，包括南宁轨道地产集团、交投集团、威宁房地产公司；在决策时，其成立平稳基金投资决策委员会，对具体项目投资方案进行审议。

在“国家队”“省市基金”的基础上，11月11日，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》提出，在支持开发信贷政策性银行提供“保交楼”专项借款外，鼓励金融机构提供配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。由此，在保交楼资金来源方面，形成了“国家队+市场力量”的合力。

在“保交楼”资金陆续到位后，各地根据当地特色形成了“保交楼”工作模式。根据中指研究院监测数据，7月以来至今，已有近40省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”“一对一帮扶”、各级领导对项目“挂联兜底”、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目等。

对于目前“保交楼”的进展，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“近期，国家及各地保交楼的政策力度加大，取得了积极效果。随着专项借款、纾困基金积极落地，房企融资环境好转，已销售房屋竣工交付提速，对行业需求端、居民预期提振都有积极意义。”

同时，也需要指出的是，当前，“保交楼”工作虽然取得了阶段性进展，但“保交楼”工作并非一蹴而就，各地政府仍需加大力度推进，才能保证“保交楼”目标的顺利达成，保障人民群众的切身利益。

“保交楼”政策时间轴线

7月14日、7月17日

银保监会两次提及“保交楼”，其称，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

7月28日

中央政菭局会议提出，压实地方政府责任，保交楼、稳民生，这是中央政菭局会议首次提及“保交楼”，将“保交楼”提到国家层面。

8月31日

国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

10月24日

央行、外汇局表态，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

11月11日

央行、银保监会发布通知提出，在支持开发信贷政策性银行提供“保交楼”专项借款外，鼓励金融机构提供配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

11月16日

央行、银保监会发布通知称，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

多地“保交楼”专项借款及纾困基金落地时间轴线

8月8日

郑州设立100亿元房地产纾困专项基金。

8月21日

南宁市筹划设立平稳房地产基金，首期规模30亿元。

8月25日

湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金。

9月22日

国家开发银行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款（暂未公开金额）。

9月28日

哈尔滨市多个申请“保交楼”专项借款的地产项目获批，“保交楼”资金陆续到位。

本版采写/新京报记者 徐倩

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